KİRA ÖDENMEMESİ DURUMUNDA İCRA TAKİBİ VE TAHLİYE SÜRECİ

Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Tahliye Talepli İcra Takibi Şartları Nelerdir?

Kira sözleşmelerinde kiracının en temel yasal yükümlülüğü, kararlaştırılan kira bedelini ve yan giderleri sözleşmede belirlenen zamanda tam ve eksiksiz olarak ifa etmektir. Kiracının muaccel (vadesi gelmiş) kira borcunu ödememesi durumunda hukuken "temerrüt" (borçlu direnimi) olgusu gerçekleşir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 uyarınca, kiraya veren, kira alacağının tahsili ve taşınmazın tahliyesi amacıyla "Örnek No: 13" olarak bilinen tahliye talepli ilamsız icra takibi yoluna başvurabilir.

Bu takip yolunun en büyük avantajı, alacaklının yalnızca kira bedelinin tahsilini değil, aynı prosedür içerisinde taşınmazın tahliyesini de talep edebilmesidir. Ancak bu sürecin usul ekonomisi ilkesine uygun ve sorunsuz ilerleyebilmesi için icra dairesine sunulan takip talebinde alacağın tahsilinin yanı sıra "tahliye" talebinin de açıkça yazılmış olması kanuni bir zorunluluktur. Takip talebinde tahliye isteminin bulunmaması halinde, icra mahkemesinden tahliye kararı alınması hukuken mümkün değildir. Sürecin teknik gerekliliklerinin doğru ifa edilmesi ve hukuki güvenlik standartlarının sağlanması adına sürecin en başından itibaren bir kira avukatı rehberliğinde yürütülmesi, hak kayıplarını ve zaman israfını önleyecektir.

Örnek 13 İlamsız İcra Takibi Süreci ve Çifte Süre Mekanizması Nasıl İşler?

Tahliye talepli icra takibinin başlatılmasının ardından, icra dairesi tarafından borçlu kiracıya "Örnek 13 İhtarlı Ödeme Emri" gönderilir. Bu ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesiyle birlikte, İcra ve İflas Kanunu'nda düzenlenen ve "çifte süre" olarak adlandırılan hassas bir prosedürel takvim işlemeye başlar.

Ödeme emrinde borçluya iki ayrı hak ve süre tanınır:

İtiraz Süresi (7 Gün): Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca, faize, yetkiye veya kira sözleşmesine itiraz edebilir. Kira süresinin 6 aydan kısa olduğu istisnai durumlarda bu süre 3 gündür.

Ödeme Süresi (30 Gün): Borçluya, borcunu ödemesi için konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün, ürün (hasılat) kiralarında 60 gün, diğer kiralarda ise 10 gün süre verilir. Bu süre, ihtarlı ödeme emrinin tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren hesaplanmaya başlar.

Kiracı, 7 günlük yasal süre içinde itiraz etmezse icra takibi kesinleşir; ancak tahliye davası açılabilmesi için kanunun tanıdığı 30 günlük ödeme süresinin eksiksiz bir şekilde dolması beklenmelidir. 30 günlük yasal süre dolmadan mahkemeye başvurulması halinde, dava usulden reddedilecektir.

Kiracı Tahliye Talepli İcra Takibine İtiraz Ederse Ne Olur?

Kiracının 7 günlük yasal süre içinde icra dairesine itiraz etmesi halinde icra takibi kendiliğinden durur. Takibin devamını ve tahliyeyi sağlamak isteyen kiraya verenin, itirazın içeriğine göre görevli mahkemede dava açması gerekecektir.

İtiraz aşamasında borçlunun beyanları büyük önem taşır. İİK m. 269/2 uyarınca, kiracı itirazında kira sözleşmesini veya sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, kira ilişkisini hukuken kabul etmiş sayılır. Kiracının sadece borca (örneğin "böyle bir borcum yoktur", "kirayı ödedim") itiraz etmesi durumunda, kira sözleşmesinin varlığı tartışma konusu olmaktan çıkar. İtiraz üzerine duran takibi harekete geçirmek için kiraya verenin elindeki belgelerin niteliği, hangi mahkemeye başvurulacağını belirler.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Şartı Hangi Durumlarda Geçerlidir?

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenlemelerle (7445 sayılı Kanun), yargının iş yükünü azaltmak ve uyuşmazlıkları alternatif yollarla çözmek amacıyla kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Kira bedelinin tespiti, uyarlama ve ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi davalar açılmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur.

Ancak kanun koyucu, hukuki güvenlik ve sürecin hızlı işlemesi ilkeleri gereğince çok önemli bir istisna ihdas etmiştir. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m. 18/B uyarınca, "İlamsız icra yoluyla tahliyeye" ilişkin uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. Dolayısıyla, kiracının kira borcunu ödememesi sebebiyle başlatılan Örnek 13 icra takibine itiraz edilmesi üzerine İcra Hukuk Mahkemesi'nde açılacak İtirazın Kaldırılması davası öncesinde arabulucuya başvurulması gerekmez.

Buna karşın, uyuşmazlığın genel hükümlere göre Sulh Hukuk Mahkemesi'nde İtirazın İptali davası yoluyla çözülmesi gerekiyorsa, bu davanın açılmasından önce zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi kanuni bir mecburiyettir. Hangi usulün seçileceği konusunda teknik inceleme yapmak üzere bir Ankara hukuk bürosu ile çalışmak, davanın dava şartı yokluğundan reddedilmesi riskini ortadan kaldırır.

İtirazın Kaldırılması ve İtirazın İptali Davaları Arasındaki Hukuki Farklar Nelerdir?

İtiraz üzerine duran takibin devamı için Türk hukuk sisteminde iki farklı dava prosedürü bulunmaktadır:

• İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması Davası: Kiraya verenin elinde noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir kira sözleşmesi bulunuyorsa ya da kiracı itirazında kira sözleşmesine ve imzaya açıkça karşı çıkmamışsa, bu dava açılır. İcra mahkemeleri dar yetkili (sınırlı inceleme yapan) mahkemelerdir. Kiracı, kira borcunu ödediğini yalnızca İİK m. 68/a kapsamında sayılan nitelikli belgelerle (banka dekontu, resmi makbuz, imzası ikrar edilmiş belge) ispat etmek zorundadır; tanık dinletilemez. Bu dava, itirazın kiraya verene tebliğinden itibaren 6 ay içinde açılmalıdır; aksi halde bu hak düşer.

• Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali Davası: Kiracının kira sözleşmesindeki imzaya açıkça itiraz etmesi ve kiraya verenin elinde noter onaylı bir sözleşme olmaması durumunda, İcra Mahkemesi imza incelemesi yapamayacağından uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesi'ne taşınmalıdır. Bu mahkeme genel hükümlere göre yargılama yapar; tanık, yemin ve bilirkişi dahil her türlü yasal delil değerlendirilir. İtirazın iptali davası açma süresi ise itirazın tebliğinden itibaren 1 yıldır.

Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Bu tür davaların süresi; başvurulan mahkemenin görev alanına, itirazların niteliğine ve delillerin durumuna göre teknik bir takvim dahilinde değişiklik gösterir. Kiracının itiraz etmediği ancak ödeme de yapmadığı durumlarda icra mahkemesinden karar alınması oldukça hızlıdır.

Kiracının itiraz ettiği ve İcra Mahkemesi'nde İtirazın Kaldırılması davası açılan durumlarda, delillerin büyük oranda banka dekontları gibi kesin belgelere dayanması nedeniyle yargılama genellikle 4 ila 8 ay arasında sonuçlanabilmektedir. Ancak kiracının imzaya itiraz etmesi nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan İtirazın İptali davaları, tanık dinlenmesi, bilirkişi incelemesi ve zorunlu arabuluculuk aşaması da eklendiğinde ortalama 1 ila 2 yıl arası sürebilmektedir. Prosedürel işlemlerin gecikmemesi ve usul ekonomisi standartlarında yönetilmesi için dosyayı yetkin bir Ankara icra avukatı vasıtasıyla takip etmek büyük önem taşır.

Tahliye Kararının İcrası ve İcranın Geri Bırakılması (Tehir-i İcra) Prosedürü Nasıl Uygulanır?

Mahkemenin tahliyeye karar vermesi, taşınmazın anında tahliye edileceği anlamına gelmez. İcra Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının icra dairesi vasıtasıyla infaz edilebilmesi için kararın kesinleşmesi şart değildir; ancak İİK m. 269/c uyarınca kararın borçluya tefhim (duruşmada bildirilme) veya tebliğ edilmesinin üzerinden 10 gün geçmesi kanuni bir zorunluluktur. Bu süre dolduktan sonra kiraya veren, icra müdürlüğü vasıtasıyla (gerekirse çilingir ve kolluk kuvveti yardımıyla) zorla tahliye işlemini gerçekleştirebilir.

Aleyhine tahliye kararı verilen kiracı, kararı bir üst mahkemeye (İstinaf/Bölge Adliye Mahkemesi) taşıyabilir. Ancak tahliye kararlarında istinaf başvurusu yapılması, icra ve tahliye işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Tahliye işlemini durdurmak isteyen kiracının İcranın Geri Bırakılması (Tehir-i İcra) prosedürünü işletmesi yasal bir şarttır.

Bu mekanizmanın işletilebilmesi için:

1. Kararı veren mahkemeden dosyanın istinaf edildiğine ve tehiri icra talepli olduğuna dair bir derkenar (tensip yazısı) alınmalıdır.

2. İcra dairesinin emanet hesabına, 3 aylık kira bedeli tutarında teminat yatırılmalıdır.

3. Teminatın yatırılması üzerine icra müdürlüğünden İstinaf mahkemesinden kararı getirmek üzere 60 veya 90 günlük mehil vesikası (süre belgesi) alınmalıdır.

Bu şartların yerine getirilmesiyle birlikte tahliye işlemleri, İstinaf incelemesi sonuçlanana kadar yasal olarak durdurulur.

Sonuç

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başvurulan tahliye talepli icra takibi ve dava süreçleri, gerek kiracı gerekse kiraya veren açısından sıkı şekil kurallarına ve kesin sürelere tabi, yüksek teknik dikkat gerektiren bir alandır. İhtar ve ödeme sürelerinin takibi, doğru mahkemenin seçimi ve arabuluculuk istisnalarının doğru tespiti, tarafların Anayasal haklarının korunması bakımından kritiktir. Sürecin usul kanunlarına, yüksek yargı içtihatlarına ve maddi hukukun gerekliliklerine uygun şekilde, nesnel kurallar çerçevesinde yürütülmesi; zaman, maliyet ve hak kaybı yaşanmamasının en temel güvencesidir.

Bu makale, yalnızca bilgilendirme amacı taşımakta olup, hukuki görüş veya taahhüt içermemektedir. Her somut olay, kendi özel koşulları çerçevesinde, uzman bir hukukçu tarafından değerlendirilmelidir.