TÜRK KİRA HUKUKU REHBERİ: KİRA TESPİT, TAHLİYE, UYARLAMA VE ZORUNLU ARABULUCULUK

Müvekkil adaylarımız için, son yıllarda mevzuat ve ekonomik koşullarla birlikte büyük önem kazanan Türk Kira Hukuku alanındaki dört temel konuya dair detaylı bir bilgilendirme hazırladık. Bu rehber, haklarınızı koruma ve olası hukuki süreçlere hazırlıklı olma yolunda size yol gösterecektir.

1. Kira Artış Oranı ve Kira Bedelinin Tespiti

Kira sözleşmelerinde yıllık artış oranı ve özellikle uzun süreli kiralamalarda kira bedelinin piyasa rayicine uygun hale getirilmesi, "kira tespit davası" olarak bilinen hukuki süreci doğurur.

A. Yasal Kira Artış Sınırları

Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344 uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

• Geçerli Oran: Kira artışında temel alınması gereken tek yasal veri, TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) bu hesaplamada kullanılmaz.

• Tavan Sınır: TÜFE ortalaması, uygulanabilecek yasal tavan sınırdır. Taraflar bu oranın altında bir artış belirleyebilir, ancak üstünde bir artış kararlaştırılmış olsa dahi bu artış geçersizdir.

• Konut Kiraları %25 Sınırı: 2022 yılından itibaren konut kiralarında uygulanan %25 tavan artış sınırlaması, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Dolayısıyla, bu tarihten sonra konut kiralarında da işyeri kiralarında olduğu gibi 12 aylık TÜFE ortalaması geçerli olacaktır.

• İşyeri Kiraları: Ticari mülkler (dükkan, ofis, depo) için de yasal tavan artış oranı, 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.

B. Beş Yıldan Sonra Kira Bedelinin Tespiti Davası (TBK 344/III)

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş (5) yıl geçtikten sonra, ev sahibi TBK madde 344/III hükmüne dayanarak kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalar ile bağlı olmaksızın arttırılmasını talep edebilir.

• Belirleme Kriterleri: Bu davada hakim, yeni kira bedelini belirlerken sadece TÜFE'yi değil; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de göz önünde tutarak hakkaniyete göre karar verir.

• Hakkaniyet İndirimi: Eski kiracı olan davalı lehine, hesaplanan rayiç bedel üzerinden somut olaya göre genellikle %10 ila %20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılır.

• Yazılı Bildirim Koşulu: Mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin, takip eden yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilmesi için, kural olarak davanın yeni dönemden en geç otuz gün önce açılması ya da kiracıya bu süre içinde yazılı bildirimde bulunulması gerekir (TBK 345). Sözleşmede zaten artış yapılacağına dair bir hüküm varsa bu yazılı bildirim koşulu ortadan kalkar.

2. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması (Kira Uyarlama Davası)

Kira uyarlama davası, kira bedelinin tespitinden farklı ve daha istisnai bir dava türüdür.

• Dayanağı: Kira uyarlama davası, TBK madde 138 hükmünde düzenlenen "aşırı ifa güçlüğü" kavramına dayanır.

• Şartları: Dava açılabilmesi için, sözleşme yapılırken öngörülemeyen ve beklenmeyen olağanüstü bir durumun (doğal afetler, ciddi ekonomik krizler, döviz kurlarındaki aşırı iniş çıkışlar gibi) ortaya çıkması ve bu durumun borçludan kaynaklanmaması gerekir. Bu durum, borcun ifasını dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede aşırı zorlaştırmış olmalıdır.

• Kimler Açabilir: Hem kiraya veren (taşınmazın değerinin aşırı artması gibi) hem de kiracı (öngörülemeyen gelir kaybı gibi) uyarlama talebiyle dava açabilir.

• Hükmün Etkisi: Kira uyarlama davalarında verilen karar, kural olarak ileriye dönük hüküm doğurur (dava tarihinden itibaren). Ancak, kiracının, ifada güçlük yaşadığını belirterek haklarını saklı tuttuğunu dava açmadan önce alacaklıya bildirmiş olması halinde, istisnai olarak geçmişe dönük (dava öncesi dönemi de kapsayacak) hüküm kurulabilir.

3. Tahliye Süreçleri ve Kiracı Hakları

Kira sözleşmesinin sona ermesi, tek başına kiracının tahliyesi için haklı bir sebep değildir. Sözleşmeler, kanunda belirtilen istisnai haller dışında otomatik olarak uzar.

A. Tahliye Nedenleri

Ev sahibinin tahliye davası açabileceği başlıca nedenler şunlardır:

1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, tahliye davası açılabilir.

◦ Dava Açma Süresi (Belirli Süreli Sözleşmelerde): Tahliye davası, kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Eğer kiraya veren, süre bitiminden önce ihtarname ile sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmişse, dava açma hakkı bir kira yılı uzamış olur.

◦ Üç Yıl Yasağı: Gereksinim nedeniyle tahliye sağlandığında, kiraya veren zorunlu bir sebep olmaksızın, kiralananı tahliye tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu yasağa uyulmazsa, ev sahibi kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalabilir.

2. Tahliye Taahhütnamesi: Kiracının, kiralananı teslim aldıktan sonra, belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi (tahliye taahhütnamesi) durumunda, ev sahibi vaat edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye sağlayabilir.

3. Kiranın Ödenmemesi: Kira bedelinin düzenli ödenmemesi halinde ev sahibi, iki haklı ihtar göndermesinin ardından tahliye yoluna gidebilir.

4. Esaslı Tadilat/İmar: Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı (tadilat sırasında kullanmanın imkansız olması şartıyla) nedeniyle tahliye istenebilir.

5. 10 Yıllık Sürenin Dolması: Kira sözleşmesi, bitiş tarihinden sonra uzatılan sürelerle birlikte maksimum 10 yıllık uzatma süresini doldurduktan sonra, ev sahibi tahliye davası açabilir.

B. Kiracının Hakları

• Sözleşmenin Otomatik Uzaması: Kira süresinin (örneğin 1 yıl) bitmesi, kiracının çıkması gerektiği anlamına gelmez; sözleşme aynı şartlarla devam eder.

• Mülkiyet Değişikliği: Kiralanan evin satılması, kiracının haklarına engel olmaz. Yeni ev sahibi, mevcut sözleşmenin tarafı haline gelir. Yeni malik, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunarak tahliye talebinde bulunursa, kiracının tahliye süresi 6 aydır.

• Yazılı Bildirim Alma Hakkı: Haklı gerekçelerle tahliyesinin istenmesi durumunda, kiracının ev sahibinden mutlaka yazılı tahliye bildirimi alma hakkı mevcuttur.

4. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile kira ilişkisinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlıkta zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.

• Dava Şartı: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda (kira tespit, uyarlama, tahliye vb.) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuk yoluna başvurulmaması, davanın usulden reddine yol açacaktır.

• Kapsam: Tahliye, kira bedelinin tespiti ve kira bedelinin uyarlanması gibi temel kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

• İstisnalar: İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye (kirayı ödememe veya süresi dolmuş tahliye taahhütnamesi nedeniyle) talepleri zorunlu arabuluculuk şartından hariç tutulmuştur.

• Amacı: Arabuluculuk, mahkeme kararı olmadan daha hızlı, daha ekonomik ve taraflar arasında iş birliğine dayalı çözümler üretmeyi hedefler.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıklarda, dava konusunun değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, kira sözleşmesine konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Bu kural, tarafların tacir olması ve uyuşmazlığın ticari nitelikte olması durumunda dahi geçerlidir.

Hukuki süreçlerin karmaşıklığı ve her somut olayın kendine özgü şartları nedeniyle, hak kaybı yaşamamak adına profesyonel hukuki danışmanlık almanız önem arz etmektedir.