Yıkımdan Önce Kaybedilen Ev

Hikmet Bey'in apartmanı, yıkılmadan çok önce boşalmıştı. Önce çocuk sesleri gitti, sonra ikinci kattaki piyano, en son merdiven boşluğundaki o nemli koku. Geriye numaraları sökülmüş kapılar kaldı; her biri kendisini açan eli hatırlayan birer nesne. Taşınma kamyonuna en son yüklenen şey bir koli değildi: ciltli bir dosyaydı. İçinde noterden çıkma bir sözleşme ve bir vekâletname vardı; vekâletnamenin altında "satmaya, ipotek etmeye, ferağ vermeye" diye uzayıp giden bir cümle.

Hikmet Bey o cümleyi okumamıştı. Okuyanlar da vardır; okur, anlar, yine de imzalar. Çünkü karşısındaki adam güler yüzlüdür, çünkü komşular çoktan imzalamıştır, çünkü bina risklidir ve insanın kendi evinde uyumaya korktuğu bir yerde acele, aklın önüne geçer.

İki yıl sonra inşaat demir iskelet hâlinde durdu. Hikmet Bey tapu müdürlüğünde öğrendi: kendi arsa payı üç kez el değiştirmiş, üzerine iki banka ipoteği konmuştu. Evi yıkılmıştı, arsası başkasınındı, kirası kendi cebindendi.

Bu yazı üç sorunun kesiştiği yere bakıyor:

— Tapumu ne zaman ve ne kadar devretmeliyim?
— Devrettiğim pay üzerinde yüklenici neler yapabilir?
— İnşaat yarıda kalırsa evim geri gelir mi?

Sıfırıncı Dakikada İfa Edilen Borç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi karma bir akittir: arsa sahibi payını devreder, yüklenici karşılığında bağımsız bölüm teslim eder. Taşınmaz devrini içerdiği için bu sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekir; noterlikçe düzenlenmemiş metinler geçerli değildir. Satış ofisinde, katlanır bir masanın üzerinde imzalatılan kâğıtlar sözleşme değil, temenni belgesidir.

Asıl dengesizlik ise şekilde değil, takvimdedir. Arsa sahibinin borcu tek kalemdir ve ilk gün ifa edilir. Yüklenicinin borcu yıllara yayılır, şantiyenin havasına, demirin fiyatına, adamın niyetine bağlıdır. "Avans tapu" dediğimiz uygulama, sözleşmenin bütün riskini tek tarafın üstüne yıkar.

7471 sayılı Kanun'la dönüşüm kararı için aranan üçte iki çoğunluk şartı kaldırılmış, karar yeter sayısı paydaşların salt çoğunluğuna indirilmiştir. Karara katılmayan paydaşın arsa payı ise, idarece tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılabilmektedir. Vatandaşın "durun, önce şu maddeyi konuşalım" deme gücü, tam da en çok ihtiyaç duyduğu anda elinden alındı. Her hızlandırmanın faturası, en yavaş hareket edene kesilir hale geldi.

Devredilen Pay Nereye Gider

Yüklenici, kendisine geçen payları üçüncü kişilere satar, bankaya ipotek verir. Kâğıt üzerinde kendi alacağını nakde çevirmektedir. Sahada çoğu zaman başka bir şantiyenin açığını kapatmaktadır. Sizin evinizin arsası, tanımadığınız bir binanın betonuna dönüşür.

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli kararına göre, taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesi ve yüklenicinin payları üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesinden sonra sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ya da geriye etkili feshi hâlinde, üçüncü kişilerin tapuya güvenerek iyiniyetle aynî hak edindikleri iddiası dinlenir ve kazandıkları mülkiyet ya da ipotek hakkı korunur; ancak somut olayda iyiniyetli olmadıkları anlaşılırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilir. Karar 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.

Kararın dogmatik gerekçesi sağlamdır: iyiniyet karinesi yıllardır bütün bir dava türünde peşinen devre dışı bırakılıyordu. Ama sonucu ortadadır. Yüklenicinin aczi riski artık hak sahibinin üzerindedir. Dahası, tapu kaydında sözleşmeye ilişkin şerh bulunmaması, üçüncü kişinin iyiniyetinin en güçlü göstergelerinden biri kabul edilmekte; tapuya güvenerek taşınmaz edinen kişinin, sicile yansımayan uyuşmazlıkların sonucuna katlanmaya zorlanamayacağı belirtilmektedir.

On Sekiz Ayın Aritmetiği

Kira yardımı, riskli yapılar bakımından en çok on sekiz ay; riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise kırk sekiz aya kadar verilebilmektedir. Malike aylık ödenir, kiracıya ve sınırlı aynî hak sahibine tek seferde.

Şimdi dört işlem yapalım. İnşaat otuz altı ay sürsün. On sekiz ayı devlet karşılar, kalan on sekiz ayı hak sahibi. O hak sahibi ki evi yıkılmıştır, arsa payı bir başkasının adınadır, üstüne konut kredisi taksidi ödemektedir.

İmzadan Önce: Beş Hüküm

Kademeli devir. Tek bir cümle, bütün bir davadan kıymetlidir. Arsa payları toptan değil, inşaat seviyesine bağlı dilimler hâlinde devredilir: temel ve ruhsat tamamlandığında şu kadar, kaba inşaat bittiğinde şu kadar, iskânda kalanı. Yüklenici kaçarsa, kaçtığı yere kadar olanı götürür.

Şerh. Sözleşmenin tapu kütüğüne şerhi (TMK m. 1009), İçtihadı Birleştirme kararından sonra artık lüks değil, asgari tedbirdir. Şerh, üçüncü kişinin iyiniyetini kıran en somut delildir. Şerhsiz sicil, yüklenici için beyaz bir sayfadır.

Devir ve ipotek yasağı. Yüklenicinin kendi payını arsa sahibinin yazılı muvafakati olmadan devredememesi, üzerinde ipotek kuramaması; ihlâli hâlinde işleyecek cezai şart. Sözleşmenin en çok pazarlık edilen, en az yazılan maddesi budur.

Vekâletnamenin sınırlandırılması. Yükleniciye verilecek vekâlet yalnızca proje, ruhsat ve iskân işlemleriyle sınırlı olmalı; satış, ferağ ve ipotek yetkisi içermemelidir. "Boş vekâletname" diye bir şey yoktur. Boş olan, vekâleti verenin bilgisidir.

Teminat. Kesin teminat mektubu, şirket ortaklarının müteselsil kefaleti, gecikme cezai şartı, yapı sigortası ve müteahhitlik yetki belgesi grubunun fiilen kontrolü. Yüzlerce insanın hayatını emanet ettiği işte, karşı tarafın taşıyabileceği yükü sormak kabalık değil, asgari nezakettir.

İş Bozulduysa

Noterde düzenleme şeklinde yapılmış sözleşme, tek taraflı ihtarnameyle sona ermez; taraflar noterde karşılıklı fesihnamede anlaşmadıkça fesih ancak mahkeme kararıyla mümkündür. Bu yüzden ilk iş dava değil, tedbirdir: devir ve ipotek yasağına ilişkin ihtiyati tedbir, bugünün hukukunda davanın kendisinden daha belirleyicidir. Çünkü tedbir konulmadan geçen her hafta, karşı tarafa bir "iyiniyetli üçüncü kişi" daha üretme imkânı verir.

Sonrası teknik: inşaat seviyesine göre geriye ya da ileriye etkili fesih; TBK m. 113 uyarınca hâkimden izin alınarak işin üçüncü kişiye tamamlattırılması (nama ifa); kira mahrumiyeti ve gecikme tazminatı; ayıplı ifa hükümleri; muvazaa ve tasarrufun iptali iddiaları.

Kentsel dönüşüm bir mühendislik meselesi diye anlatıldı bize. Değil. Yapı stokunun çürüklüğü kadar, imzanın çürüklüğü de bir güvenlik sorunudur. Bir evi yıkmak için kepçe gerekir; bir evi kaybetmek için tek bir imza yeter.

Kaynakça

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (7471 sayılı Kanun ile değişik m. 3, 5, 6)

• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 1009, 1023, 1024

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 112, 113, 125, 470 vd.

İletişim

İnternet sitesindeki içeriklerin tümüyle veya kısmen kopyalanması, çoğaltılması yasaktır. Aksi davranılması halinde hukuki yollara başvuru hakkımız saklıdır. İşbu internet sitesi 1136 Sayılı Avukatlık Kanunu'na uygun olarak faaliyet göstermektedir. İnternet sitesindeki içerikler avukatlık hizmeti olarak değerlendirilemeyeceği gibi, bilgilendirme dışında bir amaç gütmemektedir.

Bilgilerinizi bırakın, size dönüş sağlayalım.

Güzeltepe, Özvatan Sokağı No:20/4, 06690 Çankaya/Ankara

+90 552 524 42 26

All rights reserved. © 2025. Özuğur&Savran Hukuk ve Danışmanlık Bürosu

KVKK Aydınlatma ve Açık Rıza Metni için tıklayınız.

av.edaozugur@gmail.com

av.efesavran@gmail.com

⎯

hukuk@ozugursavran.com